Asmeninis archyvasTikėtinos paliaubos Ukrainoje ir šalies atstatymas turėtų įtakos ir Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai
Lietuva išgyveno vangią nekilnojamojo turto ciklo fazę ir sulaukė pirmųjų rinkos atsigavimo želmenų. Aukštų palūkanų normų, išaugusių geopolitinių rizikų, kainų šoko ir kritusios perkamosios galios aplinkybės užgniaužė kaistančios būsto rinkos aktyvumą, tačiau reikšmingesnės būsto kainų korekcijos, stebėtos Vakarų Europos šalyse, Lietuvai pavyko išvengti.
Kuomet rinka yra sekli, būsto kainų indeksų kryptį užčiuopti nėra lengva. Šiandien paskelbti Valstybinės duomenų agentūros būsto kainų indeksai būsto metinį pigimą fiksuoja tik vienoje iš stebimų kategorijų – trečiąjį ketvirtį, palyginti su atitinkamu laikotarpiu prieš metus, 2 proc. atpigo naujos statybos būstas 1-2 būstų pastatuose, Vilniaus mieste. Bendras būsto kainų indeksas, pasak Valstybės duomenų agentūros, per metus stiebėsi 8,9 proc. Lietuvos banko skelbiamo pasikartojančių sandorių būsto kainų metinio pokyčio kreivės, rugpjūtį fiksavusios dugną, jau stiebiasi aukštyn. Anot šio šaltinio, spalį pasikartojančių sandorių būstas per metus vidutiniškai Lietuvoje pabrango 5,3 proc., Kaune šio tipo kainos kilo 6,3 proc., Klaipėdoje – 7 proc., o Vilniuje – tik 1,6 proc.
Rudens mėnesiais būsto rinkos pulsas sudažnėjo. Registrų centro fiksuojamas būsto ir sklypų sandorių skaičius spalį ir lapkritį per metus šoktelėjo dviženkliais tempais. Butų sandorių paskutiniais rudens mėnesiais sudaryta ketvirtadaliu, namų – 29 proc., o sklypų sandorių – net 31 proc. daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Tiesa, būtina pažymėti, kad pernai metų rudenį rinka buvo itin vangi, kylančios palūkanų normos įšaldė rinką, tad toks reikšmingas sandorių augimo tempas sąlygotas itin kuklios palyginamosios bazės. Vertinant ilgesnę retrospektyvą, matome, kad pagal rinkos aktyvumą šį rudenį grįžome į sveiką 2018-2019 m. lygį.
Būsto paklausa prisirpusi, tačiau įperkamumas dar neatsistatė. Europos komisijos skelbiamos vartotojų lūkesčių apklausos rodo, kad, nepaisant itin žemo būsto rinkos aktyvumo, potenciali būsto paklausa niekur nedingo. Šių metų mėnesiais stebėta respondentų, įvardijusių savo ketinimus pirkti arba statyti būstą, dalis išliko istoriškai aukšta ir nusileido tik 2020-2021 m. popandeminiam būsto rinkos bumui.
Kita vertus, pasiūla išlieka ribota, tad išsirinkę savo poreikius ir lūkesčius atitinkantį būstą, namų ūkiai jau nebedelsia, nes signalai apie palūkanų normų mažinimą virto realiais veiksmais, o būsto pigimo lūkesčiai, praktiškai, išsivadėjo.
Be to, paklausa pastebimai išsigrynino. Aukštų palūkanų normų laikotarpis gerokai praplėtė taupymo ir investavimo produktų paletę, todėl sumažėjo pirkėjų, siekiančių įsigyti būstą investiciniais tikslais. Šiuo metu rinkoje vyrauja pirmo ar pagrindinio būsto pirkėjai, kuriems itin svarbūs ir kredito rinkos parametrai.
Palūkanų normos tęs kelionę žemyn ir kaitins ciklinį atsigavimą. Infliacijos rizika, kurią aukštomis palūkanų normomis siekė užgniaužti ECB, atsitraukė į antrą planą. Šiuo metu vis daugiau nerimo pinigų politikos formuotojams kelia euro zonos ekonomikos augimo perspektyvos, grėsmės Prancūzijos fiskaliniam stabilumui ir regiono konkurencingumui. Tai reikš švelnesnę pinigų politiką kitąmet: sparčiau atlaisvinami pinigų politikos gniaužtai įlies optimizmo vidaus paklausos, kredito rinkos ir investicijų atsigavimui.
Būsto kredito rinka Lietuvoje tiek pernai, tiek šiemet išliko dinamiška, paskolų portfelis augo, o jo kokybė išliko nepriekaištinga. Tiesa, jo metinis augimo tempas šiemet buvo gerokai lėtesnis (6,0-7,8 proc.) nei 2022 m. bumo laikotarpiu, kuomet siekė iki 12,5 proc. Tačiau jau šių metų vasarą, Europos centriniam bankui pradėjus karpyti palūkanų normas, būsto kredito rinkos aktyvumas reikšmingai sustiprėjo. Atsitiesusi namų ūkių perkamoji galia, sukauptos finansinės atsargos indėlių pavidalu, sparčiai augantys atlyginimai ir tolesnis palūkanų normų mažinimas ilgainiui turėtų aktyvinti rinką ir gerinti būsto įperkamumo rodiklius.
Gyventojai aukštų palūkanų normų laikotarpio veltui nešvaistė ir jį aktyviai išnaudojo persiderėdami paskolų maržas: vidutinė naujai suteiktų būsto paskolų marža susitraukė nuo 2,4 proc. 2019-2020 m. iki 1,4 proc. spalio mėnesį. Ir tai dar ne pabaiga, nes vasarį įsigalios Seimo patvirtintas Finansų ministerijos ir Lietuvos banko supaprastinto būsto paskolų refinansavimo projektas, kuris įlies papildomo žibalo į būsto kredito rinką.
Vidutinio laikotarpio perspektyvą temdo būsto rinkos disbalansų rizika. 2025-iesiems brėžiame ne vieną palankų makroekonominį vektorių, kuris visai nekilnojamojo turto rinkai žada gerokai aukštesnį pulsą. Vis dėlto, jau dabar akivaizdu, kad dalis šių vektorių tikrai gali susikirsti, užprogramuodami "butelio kaklelio" efektus ir, atitinkamai, būsto, statybų darbo jėgos ar medžiagų kainų augimą.
Po pernai metų stagnacijos, šiemet būsto statybų apimtys smunka. Šalyje atliktų gyvenamojo nekilnojamojo turto darbų, palyginamosiomis kainomis, atlikta beveik 8 proc. mažiau nei prieš metus, o leidimų, išduotų būsto statybai, skaičius sumenkęs iki 2015 m. stebėtų žemumų. Tai gali nulemti vangesnę pasiūlą ir, atitinkamai, staigiai atsigavus būsto pirkimams, galimą netvarų būsto kainų augimą ateityje.
Statybų sektorių kitąmet įdarbins gynybos ir krašto apsaugos projektai, o paliaubos Ukrainoje gali turėti reikšmingų padarinių darbo jėgos migracijai ir statybinių žaliavų bei medžiagų kainoms. Lygiagrečiai numatomam būsto paklausos atsigavimui, kitąmet yra suplanuoti itin dideli krašto apsaugos ir gynybos užsakymai statybų darbams, kurie pritrauks reikšmingą dalį vietinių pajėgumų. Šis statybų darbų paklausos paūmėjimas gali sukelti nemažai įtampų ir konkurencijos dėl darbo jėgos. Be to, būtina įskaičiuoti ir paliaubų Ukrainoje scenarijų, kuriame būtų įjungta žalia šviesa investicijoms į Ukrainos atstatymą, o tai turėtų išskirtinį poveikį nuo euforinių lūkesčių ir investicijų atsigavimo iki statybos medžiagų rinkų ir darbo jėgos migracijos krypčių.
Indrė Genytė-Pikčienė yra Šiaulių banko grupės vyriausioji ekonomistė
